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玻璃幕墙维护有瓶颈,物业“被逼”自检自修 调查十多家高楼竟无一做过专业检测(图)
作者:网站编辑 日期:2011-8-2 11:14:25 人气: 标签:
玻璃幕墙维护有瓶颈,物业“被逼”自检自修 调查十多家高楼竟无一做过专业检测(图)

  一大厦底楼玻璃平台被坠落玻璃砸出裂痕。本版资料图见习记者 张瑞麒 摄

  近来,玻璃幕墙披身的高楼大厦成为了新的安全隐患,走在街头冷不防会天降“玻璃雨”。据统计,上海目前拥有玻璃幕墙建筑不下4000幢,其中还颇有一批已经达到了十几二十年的“高龄”。国家建设部在2006年出台《既有建筑幕墙安全维护管理办法》,明确规定玻璃幕墙的业主“原则上”需要每十年对幕墙进行一次安全性鉴定,且需要建立相关维护、检修及安全性鉴定档案,并保证用于日常维护、检修、安全性鉴定与大修的费用。而《上海市建筑物使用安装安全玻璃规定》则规定,幕墙玻璃使用满8年的,建筑物所有者或者管理者“应当”委托由市建设交通委核准有资格的技术鉴定机构进行勘查;以后应每年进行1次查勘。

  但是,记者在走访了十多家高楼大厦后发现,对于玻璃幕墙的日常维护,大多由物业管理方自行操作,甚至是交给玻璃清洁公司。而在保修期过后,也很少有物业会主动请专业幕墙公司进行“检修”。玻璃幕墙的维护究竟有多困难?本报记者对此展开全面调查。

  本报记者 章涵意 严柳晴 实习生 柏可林

  镜头一物业保安手持望远镜“遥检”玻璃

  上午7点,陆家嘴国金中心大楼下,一名物业保安一边缓慢向前行走,一边举起望远镜抬头向楼上观望着。走了几步,他停了下来,在记录册上写下“上午7点,2楼玻璃外立面:没有破损,光反射现象一切正常。”过了一会儿,他手中的对讲机响起,“2楼内部没有玻璃爆裂的声音记录。”“收到,现在排查第三楼。”这就是国金中心物业管理方对于大楼玻璃幕墙的“日常维护”方法。

  而据国金中心公关部向本报发布的消息,仅仅半年内,该大厦至少已经发生过四起玻璃爆裂事件,所幸都没有伤人。

  “为了防止幕墙爆裂引发意外事故,我们派物业人员从大厦内外分别观察玻璃的"物理性质"有没有发生变化,”上海国金中心物业管理处公关部有关人员告诉记者。7月21日,刚投入使用一年的国金中心发生玻璃幕墙破裂事故,这场从38楼降下的“玻璃雨”依然让许多人记忆犹新。该公关部人员表示,自从大厦竣工以来,物业部门每天从上午7点起,每两个小时排查一次,“在大楼内部,有物业人员定时观察玻璃表面有没有裂痕,如果有人听见玻璃爆裂的声音会及时通知我们。在大楼外部,也有工作人员借助望远镜观察玻璃表面的光线折射是否出现异常。”这样“因陋就简”的检查方式,却没有挡住接二连三的玻璃爆裂。

  ●话外音本报记者在浦东、徐汇、静安等多个高楼密集区域走访后发现,这批建成时间从5年到10余年不等的大楼对于玻璃幕墙的维护和管理更是各家有各家的说法和“高招”,主动寻找具有专业幕墙维护资质的企业进行定期保养、检修的为数甚少。而对于上述提到的国家和上海本地颁布的10年或8年安全性鉴定、幕墙检测要求等,物业公司不是摇头连称“不知道”,就是知道也不知如何去做到。

  镜头二物业经理“率队”对窗框全面查验

  1984年建成的联谊大厦,是上海第一栋玻璃幕墙建筑。每个月,联谊大厦工程部吴经理都会带着工程部工作人员,对大楼玻璃幕墙进行例行检查,这么多年下来,他们也觉得自己已经“很懂行”了。据吴经理介绍,联谊大厦的建筑采用框架结构,因此维修保养的功夫主要在框架上。他们小心翼翼地观察玻璃爆裂的“先兆”:查看玻璃边缘是否出现脱胶、框架结构是否牢固、框架上的螺丝钉有无脱落、玻璃有无裂痕等。如果发现了漏洞,会立刻通知玻璃安装公司进行修理、更换。

  然而,尽管检查做得细致,玻璃自爆却也难免发生。几年前,联谊大厦某个房间的幕墙玻璃也曾发生过自爆,好在有惊无险,没有人员受伤。“那次很难确认原因,因为当时那间房间在装修。不能排除外力作用。”而事故发生后,以及这20多年以来,联谊大厦也从来没有请相关单位对玻璃幕墙进行过专门的检修和检测。

  ●话外音记者了解到,一般来说,玻璃幕墙的维护保养由安装单位在保修期内承担,而过了3年或是5年的保修期之后,如果大楼的业主没有主动提出“购买服务”,这些玻璃就不再有专门人员“照料”,转而成为了物业公司的职责内容。据上海力进铝质工程有限公司维修保养项目负责人虞先生介绍,该公司在上海的客户并不少,但除了“谁施工谁负责”的几家客户单位之外,主动购买“维保”服务的大楼却屈指可数。

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  “亲力亲为”背后物业坦言三大苦衷

  苦衷1 不知道该找谁检修

  “我们应该找谁检修玻璃幕墙?有什么检修标准?怎么检修?”浦东宝安大厦物业经理向记者提出了一连串问题。该经理无奈地表示,这幢大楼投入使用20年前以来,从没有雇过专业的玻璃幕墙公司来做维护保养工作。“大楼竣工后,总承包商并没有交付给我们玻璃幕墙的保质书,我们只知道在建筑保修期内可以找安装商维修,但过了保修期之后该怎么办,却“完全没有头绪。”他坦言,作为建筑业的外行,物业公司完全不懂玻璃幕墙的维修标准,也找不到相关文件规范可以参考。

  苦衷2 玻璃幕墙安装方不愿维护

  “很少有物业公司或业主在合同里明示我们定期检查玻璃幕墙的,如果合同里没有明示条款,我们通常不会回访。”上海申程建筑幕墙有限公司的业务经理马先生告诉记者,很少有幕墙公司愿意接维护生意的,“虽然维护玻璃幕墙的利润不少,但费时费力,性价比不高。”这笔高昂的费用主要在于人工和设备。据了解,把一幢大楼的玻璃幕墙彻底检修一遍意味着需要调用十几个具有高空作业资质的专业工作人员、若干吊绳、吊篮、脚手架、升降机,以及专业工作人员的保险费用。“过了保修期,安装商不提供免费检测业务,上门查看还要按照路程收费。

  苦衷3 检修费用太贵

  记者搜索发现,目前,市场上并没有专营玻璃幕墙检修的公司,而大部分玻璃幕墙安装公司都提供幕墙日常维护。记者从宝安大厦物业方面了解到,做一次彻底的幕墙维护需要花费数十万人民币,而20年前大厦施工时花费在玻璃幕墙上的总资金也才不过数百万,“检修一次相当于建造花费的十分之一,而且很有可能根本检修不出什么问题,实在太不划算了。”

  有相同顾虑的物业公司比比皆是。紫金山大厦的物业经理孙先生告诉记者,如果使用国外专业的玻璃幕墙检修仪器,检修一次少则几十万,多则几百万,“这套设备目前国内还没有,国外引进的成本太高,彻底检修玻璃幕墙是不现实的任务。”这一点再次得到了上海力进铝质工程有限公司负责人的证实。“物业设备,就算自己检查也不可能做到符合国家标准和要求。一幢高楼的幕墙玻璃面积相当可观,彻底把漏水、玻璃、构件等各个项目检查一次,要动用的仪器很多,耗时可能要长达一个月。而根据不同的检测项目,收费也几百万不等。物业公司不愿意花这笔钱也是情有可原。”

  据了解,因为检修费用过高,还逼得不少物业公司“偷偷学师”。紫金山大厦在2年保修期内请幕墙安装商维护过若干次,物业就“眼看心记”,最后认为自己已经掌握了维护窍门。此后,便让保安人员在楼内外观察玻璃表面是否出现裂痕,同时挨个打开每一扇玻璃活动窗,通过摇、推等方法排查固定器、金属框等部件有没有松动或者破损现象。“其实安装公司的检修方法也挺业余的,我们学会了就不必花钱了。”

日前,上海市建交委和房管局决定,从即日起至明年3月30日,对本市既有玻璃幕墙建筑进行专项检查和整治。在官方发布的自查整改情况表中,共包括以下内容:

  1.开启窗是否灵活

  2.五金件有否锈蚀

  3.胶/密封条是否老化、开裂或脱落

  4.玻璃是否破损

  5.受力构件有无变形

  6.防腐涂层是否完好

  7.有无雨水渗漏

  8.日常检查维修、定期检查及检查周期

  9.维修记录和内容

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